Arrumação para fotos e pesquisas de preços aceleram venda de imóvel

POR FOLHAPRESS – Domingo, 29 de maio de 2022

ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Vender um imóvel, especialmente com a inflação acumulada e as seguidas altas da taxa básica de juros, pode levar meses e ultrapassar um ano no atual mercado imobiliário brasileiro.

Diversos fatores são responsáveis pelas dificuldades em concretizar o negócio, como tamanho, localização e ano de construção do imóvel. Cabe ao proprietário se preparar para conseguir a melhor proposta, começando por se afastar emocionalmente do bem.

O apego à propriedade ou a necessidade de vendê-la rápido levam muitos donos a cobrarem um valor distante do praticado pelo mercado para imóveis similares, seja para mais ou para menos.

“Se o imóvel está avaliado acima do que de fato ele vale, esse prazo [de venda] pode ser muito estendido. Um imóvel super avaliado demora um tempo muito maior para ser vendido e acaba sendo negociado por um valor menor do que deveria”, afirma Guilherme Ribeiro, head de operações da Desenrola.

Ribeiro explica que essa desvalorização pode ocorrer devido a faltas de manutenção e conservação que surgem enquanto o imóvel está parado.

Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, afirma que é preciso ficar atento ainda às taxas atreladas ao imóvel antes de precificá-lo. “Muitas vezes, o preço de venda está dentro do mercado, mas o valor do IPTU e do condomínio estão tão altos que inviabilizam a venda. Neste caso é preciso fazer ajustes no valor”, afirma.

Ainda que os imóveis mais novos tendam a ser mais valorizados, a localização pode ser determinante na escolha do comprador. Bairros com maior oferta de parques e transporte público e baixa exposição à criminalidade ou a riscos de enchente se mantém com o metro quadrado mais valorizados.
“A localização é o primeiro item que a gente coloca na balança para poder iniciar a análise de compra. A planta [do apartamento] muda de característica como a moda das roupas. Muda a forma de vida, o comportamento das pessoas, muda a planta”, diz Nelson Parisi, presidente da Rede Imobiliária Secovi-SP.

Um dos indicativos do melhor momento para a venda de um imóvel é a sua valorização no mercado. Empreendimentos mais novos tendem a valer mais.

Um novo estudo de preços do Loft Analytics, núcleo da plataforma imobiliária com análises sobre o mercado, aponta que apartamentos construídos nos últimos 20 anos na capital paulista têm o metro quadrado cerca de 16% mais valorizado do que no período anterior.

Se comparados com os apartamentos ainda mais antigos, construídos antes dos anos 1960 e que demandam maior custo na manutenção, a diferença ultrapassa os 31%.

A plataforma considerou 20.625 transações concluídas na cidade, entre janeiro de 2019 e dezembro de 2021, em 23 bairros

O levantamento mostra ainda, que dependendo da sua localização, imóveis perdem menos o seu valor e atraem compradores.

O economista urbano e membro do Loft Analytics Rodger Campos cita como exemplos Vila Nova Conceição e Moema, que concentram empreendimentos de luxo e sofreram menos os efeitos do tempo no seu valor final pelas características de uma região arborizada e com condomínios de alto padrão com vigilância 24 horas.

Os proprietários que pretendem vender um imóvel mais antigo podem se valer de uma melhor liquidez no momento em que muitos interessados buscam uma alternativa de menor custo para morar em bairros com melhores opções de transporte e maior sensação de segurança.

Relatório da imobiliária digital QuintoAndar -com base nos contratos fechados no primeiro trimestre deste ano na plataforma-, indica Vila Mariana, Tatuapé, Mooca, Pinheiros e Moema na liderança dos bairros mais procurados por quem busca um imóvel para comprar.

Santana entrou neste ano no ranking, na décima posição. O bairro da zona norte começou a se destacar na pandemia, dobrando o seu número de vendas de imóveis em comparação com o mesmo período do ano passado.

O proprietário precisa mostrar ao comprador que o imóvel que ele tem para vender pode ser a melhor escolha. Isso passa pela escolha das fotos que estarão no anúncio da imobiliária e pela experiência durante uma visita presencial.

Cômodos sujos, lâmpadas queimadas, mobiliário inadequado e paredes com cores fortes causam impacto tão negativo quanto janelas quebradas e torneiras pingando.

Segundo corretores de imóveis, detalhes como esses são o motivo de muitas casas e apartamentos ficarem sem interessados.

“A apresentação do imóvel é muito importante. Na grande maioria das vezes o proprietário está vendendo o imóvel em que mora. Receber uma pessoa interessada com a louça na pia, a cama desarrumada, gera uma má impressão. Inclusive, já há no Brasil empresas especializadas em decorar a casa com o objetivo de vender”, diz Cyro Naufel.

A designer de interiores Schaelly Campos se especializou nesse conceito, chamado de home stating (casa cenário), para enfrentar a crise de 2015 no mercado imobiliário e, hoje, dá aulas sobre o tema.

Ela afirma que combinar estratégias que melhoram a aparência do local e inspiram a memória afetiva, encantam o potencial comprador. ” Afinal, comprar a casa própria é um sonho do brasileiro. Ele precisa chegar no espaço e se imaginar morando ali”, diz Campos.

A especialista afirma que, geralmente, basta uma limpeza, uma pintura e a retirada de objetos muito pessoais para valorizar os cômodos do imóvel e fechar a venda.

“As pessoas tendem a destinar a sua atenção para aquilo que não está em consonância com o restante do ambiente. Por exemplo, mesmo que a cozinha tenha móveis bonitos, de qualidade, e um piso em bom estado, se a louça estiver suja, no que você acha que o cliente vai reparar?”

As melhorias, contudo, devem ser objetivas. Guilherme Ribeiro, da Desenrola, diz que não é recomendável fazer uma reforma para vender o bem, exceto se o imóvel estiver em um estado muito ruim de conservação, a ponto de afastar os possíveis interessados.
“Nesse caso, a maioria dos compradores não vai nem querer fazer uma proposta, e, se fizer, será muito baixa.”

Mas não adianta deixar a casa bonita para as fotos se houver problemas com a papelada.

Para garantir que a venda será concluída no menor tempo hábil, o proprietário deve estar com a documentação do imóvel e a pessoal atualizadas.
Antes mesmo da divulgação do imóvel nos sites imobiliários, contas atrasadas e certidões devem estar em dia.
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CHECKLIST PARA A VENDA DO IMÓVELAVALIAÇÃO DO IMÓVEL
– É necessário tentar ajustar o valor do imóvel com os de mercado
– Pesquisar sobre o valor de venda de imóveis semelhantes na região ajuda a estabelecer um preço médio e a negociar
– A busca pode ser feita pela internet, em sites de imobiliárias, ou com o zelador, síndico do prédio ou vizinhos
– Os imóveis recém-adquiridos normalmente apresentam um preço de mercado mais assertivoDOCUMENTAÇÃO EM ORDEM
Pendências em documentos pessoais ou do imóvel podem adiar e até impedir a venda. É preciso deixar em dia:
– Registro do imóvel
– Comprovantes de quitação do IPTU e demais contas
– Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas
– Planta baixa do imóvel
– Documentos pessoais, como RG, CPF, Certidão de Nascimento (ou casamento) atualizada
– Demais arquivos que envolvam a venda REFORMAS PONTUAIS
– Uma torneira quebrada, uma parede descascando ou tomadas com mau funcionamento podem não impactar no dia a dia, mas chamam muita atenção negativa dos possíveis compradores
– Infiltrações, mofo, vidros trincados ou quebrados, problemas no piso, fissuras nas paredes, metais enferrujados devem ser reparados antes de o imóvel ser colocado à vendaCONTRATAR ESPECIALISTAS
– Contar com assessoria profissional tende a agilizar a venda e diminuir contratempos
– Corretores de imóveis podem auxiliar com o público-alvo ideal e nas conversas com possíveis compradores
– Advogados presentes durante toda a negociação, da proposta ao registro do imóvel, direcionam para um processo mais tranquilo
– Engenheiros identificam alterações feitas no imóvel que precisam ser regularizadas, se for o caso, e emitem laudo sobre a condição estrutural do imóvelANÚNCIO NA INTERNET
– É comum colocar o imóvel em várias imobiliárias. Certifique-se de que em todas o imóvel está com o mesmo preço
– Descreva o máximo de características do imóvel à venda
– Acompanhe sempre o anúncio
– Se não aparecer interessados após um mês, veja se há algo no anúncio que possa ser melhoradoATENÇÃO AOS DETALHES
– Em qual momento do dia a incidência de luz solar é mais presente no imóvel
– Número de cômodos, vagas de garagem
– Oferta de transporte público e serviços na região
– Se for um apartamento, em qual andar está localizado
– Infraestrutura do condomínio, como portaria, áreas de lazer e sistema de segurançaBOAS FOTOS NO ANÚNCIO
– Observe quais são os horários de maior luz solar em cada cômodo
– A luz solar garante maior qualidade nas imagens e também mostra como é a iluminação ambiente da casa
– Fazer as fotos com um fotógrafo especializado em interiores pode ser uma vantagem
– O anúncio deve ter muitas fotos (30 ou mais) de ângulos diferentes, seguindo uma ordem lógica, e vídeos em cada cômodo
– Há sites que disponibilizam tour virtual pelo apartamentoDECORE A CASA
– Prepare o imóvel para receber os compradores, seja presencialmente ou online
– Janelas devem ficar abertas e tudo deve estar limpo e sem bagunça
– Retire itens decorativos que sejam muito pessoais
– O uso de tons neutros e claros na pintura das paredes amplia o ambiente
– Criar espaços estratégicos, como um cantinho de leitura e um quarto aconchegante, pode ajudar o comprador a se sentir em casa
– Há empresas especializadas em home staging, uma consultoria que prepara o imóvel para a vendaNO DIA DA VISITA DO COMPRADOR
– Deixe o cliente circular à vontade pelos cômodos e checar armários, janelas, portas, torneiras e ralos
– A experiência de visitar o imóvel é fundamental para a escolha do comprador
– Geralmente, o interessado faz mais de uma visita ao imóvel antes de iniciar a negociação
– Segundo os especialistas, a segunda visita é ainda mais importanteFontes: Lopes, Crea-SP, Desenrola, Loft Analytics, Secovi-SP, Eleven Construtora, Haganá e Cosecurity.