Empreendimentos imobiliários inacabados se acumulam na cidade, afetam moradores até de bairros nobres e expõem brechas na fiscalização e na aplicação da lei
Em Salvador, prédio abandonado não é exceção — é quase política urbana. A obra para, o problema cresce e o responsável some. Pituba, Rio Vermelho, Costa Azul, Caminhos das Árvores, Garibaldi, Pituaçu: muda o CEP, mas o roteiro é o mesmo. Começa com promessa, termina com concreto exposto e um silêncio conveniente de quem deveria resolver.
Além de enfeiar a paisagem, e isso já seria motivo suficiente, esses imóveis acabam cumprindo um papel bem diferente do prometido. Muitos ficam presos em disputas judiciais intermináveis ou afundam em dívidas antes da conclusão da obra. O resultado é previsível: viram o que especialistas chamam de “esqueletos urbanos”, estruturas que perderam completamente a função social da propriedade. E, no meio disso tudo, alguns acabam ocupados, improvisados, adaptados na marra, porque, quando o abandono vira regra, alguém sempre encontra um jeito de usar.
Espera sem fim
Casos como o do Trobogy escancaram o problema: mais de 300 famílias aguardam há cerca de 15 anos por imóveis que nunca foram entregues. As obras começaram em 2008, com promessa de conclusão em 2011. O que existe hoje são três torres inacabadas, transformadas em ocupação improvisada. Sem estrutura, com ligações elétricas puxadas da rua e risco constante.
No Stiep, ao lado do antigo Tulip Inn e perto do Centro de Convenções, o Atlantic Beach virou ocupação. O que seria um prédio de luxo, nunca concluído, hoje abriga cerca de 70 famílias, que organizaram regras próprias de convivência para dar algum uso ao espaço deixado para trás. Onde faltou entrega, entrou o improviso, uma solução precária que expõe, mais uma vez, o vazio deixado.
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Nobres mausoléus
Em pleno Rio Vermelho, na Rua Feira de Santana, um prédio inacabado disputa espaço com o mato e a deterioração. Já serviu, inclusive, de abrigo improvisado. Já na Pituba, bairro nobre da cidade, a construção de um edifício na Rua Marquês de Queluz chegou ao sétimo andar antes de ser abandonada. O responsável faliu, saiu do país e deixou para trás compradores no prejuízo. O prédio, por sua vez, segue lá, se degradando e oferecendo risco real, com partes que se desprendem da estrutura.
Nem as áreas mais movimentadas escapam. Na Avenida Garibaldi, uma construção inacabada próxima ao Centro Médico Empresarial Vitraux continua parada, como se fizesse parte do planejamento urbano. No Horto Florestal, na Avenida Antônio Marques Figueira, outros esqueletos reforçam que o problema não é isolado: é recorrente. Até em um dos metros quadrados mais caros da cidade, o abandono encontra lugar.
Quem responde por isso?
Ao Jornal Metropole, o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano (Sedur), Sosthenes Macedo, afirmou que a responsabilidade pelos imóveis não cabe à prefeitura. Segundo ele, os órgãos realizam fiscalizações para verificar se os prédios apresentam riscos à população, como possibilidade de desabamento. Caso seja identificado algum perigo, o município intervém.
A Sedur também esclarece que os alvarás de construção de empreendimentos têm prazo de quatro anos e podem ser renovados por igual período. Se as obras não iniciarem em até dois anos, o documento perde a validade. Sem autorização para construção, a obra irá sofrer ações fiscais, como determina a legislação municipal.
A responsabilidade pela execução e eventual abandono da obra, porém, é do proprietário do imóvel. Em nota, a Sedur afirma ainda que tem feito o levantamento das construções abandonadas para identificação dos proprietários e notificação para os procedimentos devidos.
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Lista suja
Dados da Defesa Civil de Salvador (Codesal) indicam que o problema é mais amplo do que parece. Atualmente, o órgão monitora 63 imóveis inacabados ou abandonados na cidade, sendo 28 não concluídos e outros 35 já caracterizados como abandonados.
Para lidar com esse cenário, foi criado o programa “Esqueletos Urbanos”, voltado ao mapeamento e acompanhamento técnico dessas estruturas. A iniciativa busca identificar imóveis nessa condição, estejam ocupados ou não, avaliar os riscos que oferecem e orientar medidas como interdição, recuperação ou até desocupação. Na prática, o objetivo é dar algum controle a um problema que já se espalhou: entender onde estão esses imóveis, em que condições se encontram e o que pode ser feito antes que o risco vire acidente.
No papel, resolve
A cidade tem lei, regra e até roteiro pronto para lidar com imóveis abandonados. A Lei nº 8.553/2014, por exemplo, autoriza a prefeitura a identificar prédios largados, sem uso e em deterioração, e iniciar um processo para tomar as rédeas da situação. Funciona bem — no papel.
Na prática, primeiro vem a vistoria. Depois, a notificação. Aí se espera uma resposta do proprietário. Se ele não aparece, abre-se espaço para declarar o abandono, e o imóvel pode parar nas mãos do município.
A ideia até faz sentido: evitar que áreas inteiras fiquem abandonadas. O próprio Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) reforça isso, ao lembrar que propriedade não é peça decorativa. Precisa ter uso, cumprir função, fazer parte da cidade de verdade.
Existe, mas não funciona
O problema é que, entre o que a lei prevê e o que acontece, existe um abismo bem concreto. Burocracia que se arrasta, fiscalização que nem sempre acompanha e uma dificuldade quase crônica de apontar responsáveis fazem com que esses esqueletos urbanos continuem de pé, não por planejamento, mas por pura inércia.
Para o advogado Helder Barbalho, especialista em Direito Imobiliário, o problema não é falta de lei — é falta de aplicação. “A responsabilidade, em regra, é do proprietário, mas pode alcançar também construtoras e incorporadoras, especialmente quando há paralisação injustificada ou problemas na obra”, explica.
Na avaliação dele, ferramentas não faltam, o que falta é vontade de usar. “É possível aplicar sanções, exigir a recuperação do imóvel e até desapropriar em situações mais graves. O problema é que isso nem sempre acontece na prática”, emenda.
Prédios inacabados concentram erros em série
Para o arquiteto e urbanista Wendell Magalhães, especializado em Engenharia de Avaliações e Perícias pela União Brasileira de Faculdades (UniBF), a responsabilidade dos esqueletos urbanos é dividida. “A incorporadora, que é a dona do negócio, é a principal responsável. É ela quem responde perante os compradores e tem o dever de garantir que o imóvel não se torne um risco urbano”, explica.
A construtora também entra na conta. “Mesmo com a obra parada, ela precisa garantir o isolamento do canteiro e evitar riscos à vizinhança. Existe uma responsabilidade compartilhada entre construtora e incorporadora”, afirma. Os profissionais técnicos não ficam de fora. “Se não houver baixa no registro técnico, eles podem ser responsabilizados por problemas que apareçam anos depois, mesmo sem participação atual”, alerta.
No fim, não é falta de responsável; é excesso deles. “Em cidades como Salvador, onde obras podem ficar décadas paradas, isso é decisivo para entender quem responde pelos danos e pelo estado do imóvel”, diz.
Cobrança do tempo
Enquanto as responsabilidades se distribuem no campo jurídico, os impactos se acumulam no espaço físico. Engenheira civil especializada em Planejamento, Gerenciamento e Controle de Obras pela UFRJ, a baiana Daniele Dourado explica que a exposição contínua dessas estruturas acelera o processo de deterioração.
“Sol, chuva, vento e variações de temperatura vão comprometer a estrutura. Em concreto armado, por exemplo, pode haver corrosão das armaduras”, afirma. Sem revestimento e impermeabilização, os danos evoluem rapidamente. Infiltrações, fissuras e falhas estruturais passam a surgir, agravadas pela ausência de manutenção. Em alguns casos, o risco pode chegar ao limite.
“Dependendo da qualidade dos materiais e do ambiente, em quatro ou cinco anos já podem aparecer problemas relevantes. E, se continuar sem manutenção, pode haver colapso”, alerta.
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Conta do abandono
O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia (Crea-BA) informa que a responsabilidade por obras é do profissional habilitado e da empresa executora, conforme a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) registrada. Mesmo paralisadas, as obras devem manter responsável técnico ou ter a baixa formalizada.
“Adicionalmente, destaca-se que imóveis abandonados ou obras inacabadas constituem responsabilidade de seus proprietários ou possuidores legais, os quais respondem civil e, quando aplicável, administrativamente por danos decorrentes do abandono, incluindo acidentes, prejuízos a terceiros, degradação ambiental e riscos à coletividade, independentemente da existência de responsável técnico ativo”, diz a nota.
Para Noel Silva, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), empreendimentos inacabados impactam diretamente o mercado imobiliário e geram prejuízos em diferentes níveis. “Tudo que deprecia o mercado imobiliário é fator preocupante para o conselho. Prédios inacabados demonstram que sonhos não foram realizados. Tanto da parte do comprador, que sonhava em ter seu imóvel próprio, quanto da parte do empreendedor que investiu no terreno e na obra, mas não pôde conclui-la. O corretor, por sua vez, provavelmente fez a intermediação do imóvel e este não se concretizou, o que gerou prejuízos para todos”, explica.
Sem função
Para Jhones Bastos, líder do Movimento Sem Teto de Salvador, o problema é visível no cotidiano. “Além de manchar a localidade, é um espaço totalmente inerte, sem função para a sociedade”, afirma. Dados levantados por movimentos sociais indicam a dimensão do cenário. Segundo ele, há cerca de 1.900 ocupações no estado da Bahia, envolvendo aproximadamente 12 mil famílias, um contraste direto com a quantidade de imóveis vazios ou inacabados.
No fim, o que fica não é só concreto exposto, é a soma de omissões. Obras que começam com promessa pública e terminam como problema coletivo. Famílias que esperam, outras que ocupam, vizinhos que convivem com risco e um emaranhado de responsabilidades que se dilui até desaparecer. A cidade cresce, mas carrega essas falhas como cicatrizes abertas. E enquanto leis existem, técnicos apontam caminhos e números se acumulam, os esqueletos continuam de pé, lembrando que, em Salvador, o abandono não é acidente — é rotina.
Fonte: Metro 1 / Foto: Izabela Prazeres/Metropress
